Hoeveel moet er in het reservefonds van uw VvE?

De wettelijke verplichting in het kort

Sinds 1 januari 2018 is elke VvE met een gebouw dat (deels) voor bewoning bestemd is verplicht om jaarlijks te reserveren voor groot onderhoud. Dat volgt uit de Wet verbetering functioneren VvE's, vastgelegd in artikel 5:126 van het Burgerlijk Wetboek. De wet biedt twee manieren om aan die plicht te voldoen:

• Op basis van een MJOP. Een meerjarenonderhoudsplan dat door de vergadering is vastgesteld, minimaal tien jaar vooruitkijkt en niet ouder is dan vijf jaar. Het jaarbedrag uit dat plan is dan uw reservering.
• Op basis van de herbouwwaarde. Heeft u geen (geldig) MJOP, dan geldt het vangnet: minimaal 0,5% van de herbouwwaarde per jaar. Die herbouwwaarde vindt u op het polisblad van de opstalverzekering.

Waarom het vangnet vaak duurder uitpakt

De 0,5%-regel is bewust grof: de wetgever wilde een ondergrens die zonder onderzoek te bepalen is. Voor veel complexen ligt dat bedrag hóger dan wat er technisch nodig is, omdat de herbouwwaarde ook alles omvat wat u nooit hoeft te vervangen. Een MJOP dat is gebaseerd op de werkelijke staat van úw gebouw komt daarom vaak lager uit — en is bovendien onderbouwd, wat de discussie in de ALV een stuk korter maakt.

Andersom komt ook voor. Bij complexen met achterstallig onderhoud of dure onderdelen zoals een lift, een parkeerkelder of een plat dak met veel detaillering, is 0,5% juist te weinig. Dan loopt u tegen een tekort aan op het moment dat het werk moet gebeuren, en eindigt het in een eenmalige extra bijdrage per eigenaar — precies waar niemand op zit te wachten.

Hoe weet u of uw fonds toereikend is?

Leg drie dingen naast elkaar: wat er nú in het fonds zit, wat u jaarlijks toevoegt, en wat er de komende tien jaar aan grote posten aankomt. Loopt de grafiek van uw saldo onder nul op het moment dat het dak aan de beurt is, dan heeft u een probleem dat u nu nog kunt oplossen met een bescheiden verhoging — en over vijf jaar alleen nog met een eenmalige heffing.

Als ruwe vuistregel: voor een complex zonder lift en zonder bijzondere constructies is € 3.000 tot € 5.000 reservefonds per appartement een gezonde buffer op het moment dat een grote ronde start. Zit u daar ver onder terwijl schilderwerk en dak binnen vijf jaar aan de beurt zijn, dan is dat een signaal.

Mag een VvE besluiten niet te reserveren?

In uitzonderingsgevallen wel. Als minimaal 80% van de eigenaren daarmee instemt en de kosten van groot onderhoud direct worden gedragen, of als er een bankgarantie is afgegeven aan de VvE, mag de reservering achterwege blijven. In de praktijk is dat onverstandig: hypotheekverstrekkers kijken naar het reservefonds bij de financiering van een appartement, en een leeg fonds drukt de verkoopbaarheid van alle woningen in het complex.

Wat wij hierin doen

Wij stellen geen MJOP's op — dat laten wij aan gespecialiseerde inspectiebureaus. Wat wij wél doen is de vertaling ervan naar uitvoering: welke posten kunt u samenvoegen tot één project, wat is de actuele marktprijs (MJOP-ramingen lopen na drie jaar al snel 10% achter), en in welke volgorde pakt u het aan zodat uw fonds het draagt. Die vertaalslag is waar de meeste besturen op vastlopen.

Wilt u een eerste indruk van hoe uw VvE ervoor staat? Doe de gratis VvE-scan — daarin toetsen wij uw opgave direct aan de wettelijke norm.

Veelgestelde vragen